Управляющая организация: вопросы и ответы
С 1 марта 2018г в п.Раздольное осуществляет свою деятельность управляющая организация МУП «ЖКХ Раздольненское». Первоначально под управление вошли 5 многоквартирных домов (МКД), с 1 мая 2018 года – еще 53 дома, а с октября того же года – все остальные многоквартирные дома п. Раздольное. На сегодняшний день МУП «ЖКХ Раздольненское» – это единственная управляющая организация в посёлке, под управлением которой находятся 91 МКД. О работе УО, результатах, проблемах управляющей организации МУП «ЖКХ «Раздольненское» «Авангарду» рассказал руководитель предприятия Александр Зубов.
— Что такое управляющая организация, для чего она нужна и есть ли альтернатива данному способу управления МКД?
— Дом, как и любое строение, со временем ветшает, разрушается и поэтому нуждается в постоянном техническом обслуживании. Если с частным домом всё очевидно – дом твой, ты его и ремонтируй, то с МКД всё намного сложнее. Во-первых, МКД – это очень сложное инженерное сооружение, а во-вторых, в МКД много жителей, часть из которых не собственники, а квартиранты, часть вообще не проживает по данному адресу, и собраться для того, чтобы обсудить проблемы дома – зачастую непосильная задача для собственников. Конечно, большинство жителей добросовестные и ответственные люди, занимающиеся обслуживанием своего дома и придомовой территории. Но делают они это частично, около своей квартиры. А кто занимается домом в целом? Никто. Поэтому и возникают такие проблемы, как протекающая крыша, сгнившие общедомовые водопроводные магистрали в подвалах и т.д. Существуют МКД, которые вообще доведены практически до аварийного состояния бездействием жильцов, которые просто живут в доме, не вкладывая в его содержание ни копейки, почему-то считая, что кто-то должен им всё сделать. Это абсолютно неправильная и не соответствующая нормам законодательства позиция.
Став собственником квартиры в многоквартирном доме, гражданин становится обладателем так называемого общедомового имущества, т.е. части дома, не являющейся частями квартир и предназначенной для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме. Ярким примером общедомового имущества являются лестничные марши. Неважно, где расположена квартира, на первом или на пятом этаже, попасть в неё можно только поднявшись по общей лестнице. В соответствии с законодательством РФ в состав общего имущества включаются:
— крыши, фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции;
— межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счёт средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприёмные камеры, мусоропроводы;
— механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование;
— земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом;
— иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. Это значит, что просто побелить стены на лестничной площадке возле свой квартиры и поменять участок канализационной трубы не является нормальным содержанием дома с позиции требования закона. Содержание общего имущества включает в себя 28 обязательных мероприятий: это и содержание придомовой территории в соответствии с санитарными нормами, и содержание в исправном состоянии инженерных внутридомовых коммуникаций, и текущие ремонты стен, кровель, чердачных и подвальных помещений (при наличии), и обустройство освещения в местах общего пользования и т.д. Какой из домов самостоятельно выполняет все эти требования? К сожалению, ни один. Причина уже озвучена: собственники, в большинстве случаев, просто не могут договориться друг с другом. При этом закон чётко определяет, что собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путём внесения платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме – в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений.
Также законодательством определено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
То есть УО – это всего лишь один из способов управления домом. Собственники, чувствующие в себе силы и желание заниматься своим домом самостоятельно, могут это сделать. Для этого нужно провести собрание собственников МКД и протоколом зафиксировать своё волеизъявление с предложением альтернативного способа управления.
— Много ли домов перешли на самоуправление?
— Ни одного. При всей простоте самоуправления данный способ подразумевает личную ответственность председателя совета дома и, практически, такие же финансовые затраты. Так, собственники, выбравшие непосредственное управление, должны будут заключить договор на обслуживание общедомового газового оборудования, проводить проверки дымовентиляционных каналов, заключить договор на аварийно-диспетчерское обслуживание и т.д. Заниматься всем этим, в том числе сбором денег с каждой квартиры на общедомовые нужды, должен человек, определённый общим собранием. Понятно, что взвалить на себя такую нагрузку и ответственность желающих нет. Очевидно, что сотрудничество с УО – самый простой способ содержания общедомового имущества.
— Значит ли, что заключив договор с УО, собственники жилых помещений могут рассчитывать на то, что в их доме будут устранены все неполадки и проведены все ремонты?
— Как я уже говорил, собственники жилых помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общедомового имущества. Это значит, что они должны оплачивать все виды работ по содержанию дома. УО всего лишь подрядчик, выполняющий работы в рамках договора – то есть определённый объём за установленную плату. Если договором определена площадь покраски, например, 10 кв. м., и стоимость этого объёма работ заложена в тариф, то собственники не могут требовать большего, чем определено договором.
— Кто определяет, какие работы и в каком объёме должны проводиться на конкретном МКД?
— На сегодняшний момент УО МУП «ЖКХ Раздольненское» обслуживает МКД в соответствии с договорами, определёнными конкурсами, которые проводились Администрацией Раздольненского сельского поселения в 2018г. Но уже есть часть домов, которые перешли на «прямые» договора с нашим предприятием, разработанные для каждого конкретного МКД. Процедура заключения нового договора также определена законодательством. Собственники жилых помещений проводят общее собрание, на котором определяют виды и объёмы работ, УО составляет сметы на данные работы, рассчитывает стоимость и представляет на утверждение собранию МКД. Председатель совета дома предоставляет протокол собрания собственников с утверждённым договором в УО. Данный механизм заключения нового договора с УО я объясняю на всех встречах, которые проводятся с жителями МКД. Казалось бы, что может быть проще: не устраивает действующий договор, соберите собственников, пригласите на собрание представителя УО и совместно обговорите, какие работы нужно провести на вашем доме и за какую стоимость. К сожалению, только 10 домов сумели организоваться, провести собрания и заключить новые договора с УО. Остальные жители занимают пассивную позицию.
— Расскажите, с чего УО МУП «ЖКХ Раздольненское» начало свою работу?
— Начну с того, что появление УО в п.Раздольное связано не только с требованием законодательства, но и сама жизнь заставляет создать предприятие, которое могло бы заниматься обслуживанием многоквартирного жилого фонда. Большинство МКД в нашем посёлке находятся в неудовлетворительном состоянии. Проблемы одинаковые на всех домах: это протекающие крыши, изношенные водопроводные, канализационные и электрические коммуникации, отсутствие систематической уборки придомовой территории. Отдельного внимания заслуживает состояние крыш и электрооборудования МКД. Полное отсутствие защитного оборудования в ВРУ (вводно-распределительном устройстве); в электрощитовых комнатах, являющихся техническими помещениями с ограниченным допуском, жители устроили кладовые; почти ни в одном доме не было освещения лестничных клеток. Обследование крыш показало, что около 80% находятся в аварийном состоянии: сорванные коньки, разбитый шифер, отслоившийся рубероид, протекания в районе слуховых окон и примыканий к фронтонам и парапетам.
Но самая большая сложность, с которой столкнулась наша УО – это негативное отношение населения. С марта 2018 представители предприятия ежедневно проводили встречи с собственниками, объясняя нормы жилищного законодательства, что такое УО, для чего она нужна и как мы видим свою работу. Практически на всех домах люди прямо говорили нам, что мы жили без вас, всё сами делали, и дальше без вас проживём. Забегая вперёд, скажу, что сейчас никто не говорит, что может прожить без УО. Наоборот, объясняя недовольным, что они могут отказаться от УО, слышу в ответ: «нет, вы что, мы отказываться не хотим, нам без вас никак».
Вот в таких условиях наше предприятие приступило к деятельности по управлению МКД.
— Что изменилось в МКД с появлением УО в Раздольном?
— Практически с первых дней работы УО в посёлке начала функционировать аварийно-диспетчерская служба. Задача службы – устранять аварийные ситуации внутри многоквартирного дома в общедомовом имуществе. Ещё год назад для жителей МКД забитая канализационная труба в подвале являлась проблемой – нужно было искать трос, людей, которые устранят засор, платить за это деньги, сейчас же достаточно позвонить диспетчеру, представиться, назвать адрес и озвучить заявку. Работа службы построена так, что заявки фиксируются в специальных журналах, переадресовываются инженеру, который рассматривает ситуацию, делает выводы, какие ресурсы необходимы для устранения поломки, направляет специалистов. Аварийные ситуации устраняются в кратчайшие сроки, как правило, в течение нескольких часов с момента звонка. Телефоны диспетчера указаны в квитанциях на оплату и на информационных стендах, находящихся в каждом подъезде. Такой службы в Раздольном не было до 2018 года.
Проводятся работы по монтажу освещения подъездов и лестничных клеток. Освещение проводится с применением энергосберегающих технологий: применяются датчики времени суток и датчики движения. Это значит, что с наступлением темноты лампочка в подъезде сама загорится, а с рассветом – отключится, а на этажах свет загорается, когда кто-то заходит или выходит. На сегодняшний день таким освещением оборудованы 27 МКД в посёлке. Предприятие планирует до конца года осветить 90% многоквартирных домов, а в первом квартале следующего года – выполнить эту работу полностью. Хочу сказать, что наша работа по освещению оценена не только жителями посёлка, но и представителями проверяющих структур. В частности, депутат Государственного Совета РК Ольга Виноградова, представляющая Комитет по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству РК, проводя встречу в рамках партийного проекта «Школа грамотного потребителя» в Раздольном, отметила, что такой масштабной и системной работы по освещению целого населённого пункта с применением систем энергосбережения не делает ни одна УО в Крыму, даже в Симферополе.
Параллельно с освещением домов УО МУП «ЖКХ Раздольненское» проводит работы по ремонту электрощитовых шкафов и помещений. В щитах полностью восстанавливается технологическая схема, устанавливаются защитные устройства: предохранители, автоматы, рубильники. Также ведётся работа по оснащению домов общедомовым прибором учёта электроэнергии. Это производится в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, которые гласят, что с 1 января 2019 года во всех МКД должны быть установлены приборы учёта на все ресурсы – воду, свет, тепло. Объясню подробнее. Дом потребляет ресурсы комплексно: каждая квартира по отдельности, согласно своим нуждам и нормам, а, например, освещение в подъезде, вода для ухода за клумбами из общей колонки – относятся к общедомовым нуждам. Вот эту разницу между частными приборами в квартирах и общедомовым прибором должны оплачивать жильцы. В случае, если счётчик не установлен, то, как и в частных случаях, начисления за ресурс выставляются по норме. Размер этой нормы устанавливается законом. Общая сумма на общедомовые нужды делится на жильцов пропорционально площади квартиры. Стоит отметить, что установка счётчика позволяет уменьшить расходы на общедомовые коммунальные ресурсы в разы – экономные системы энергосбережения себя оправдывают.
Установка приборов учёта производится, прежде всего, для защиты интересов абонентов. Наша управляющая организация понимает, что основная её задача – это благополучие жильцов дома, решение их бытовых проблем. На сегодняшний день общедомовыми электросчётчиками оснащены 10 МКД. И эта работа будет продолжаться.
Один из самых больных вопросов, с которым столкнулась наше предприятие – это протекающие крыши. В осенне-зимний период к нам стали поступать обращения граждан о том, что в доме течёт крыша. Очевидно, что зимой заниматься ремонтом крыши невозможно. Тем не менее, на нескольких домах с плоской, рубероидной крышей были проведены ремонты. Это дома по ул. Евпаторийское шоссе 22 и 22а, дом по ул.Ленина 67а.
В течение зимы сотрудники УО систематически прочищали ливневые водостоки на домах с плоской кровлей, предварительно установив ловушки для мусора.
В течение летнего периода в рамках подготовки к осенне-зимнему периоду предприятие проводит работы по устранению наиболее аварийных ситуаций на кровлях домов. Сейчас ведутся работы на Гагаринском массиве. Работники УО подтягивают «сползающие» шиферные листы, ставят коньки, где это необходимо. Нужно понимать, что УО может устранить только самые проблемные причины протекания, наиболее аварийные ситуации. Сделать полноценный ремонт крыши в рамках существующего тарифа мы не можем. Работы по ремонту крыши являются одними из самых сложных и дорогих видов ремонтных работ. Полноценный ремонт крыши должен проводиться в рамках капитального ремонта здания. Но мы приложим все силы, чтобы уменьшить данную проблему. Хочу обратиться к читателям – оказывайте содействие сотрудникам нашей организации в выявлении мест протекания. Не всегда можно точно определить, где течёт, нам нужна ваша помощь, чтобы максимально качественно устранить проблему, а лучше вас о проблемах вашего дома не знает никто.
УО проводит работы, связанные с осмотрами дымовентиляционных каналов, заключила договора с ГУП РК «Крымгазсети» на обслуживание общедомового газового оборудования. Также заключён договор со специализированной организацией на обследование общедомового газового оборудования в домах, где такое оборудование используется более 30 лет. У жителей эти виды работ вызывают вопросы, они считают их ненужными. Но по закону, в МКД, в которых не проведены данные работы, не должен подаваться газ.
Впервые за много лет, а может и десятилетий, в посёлке проводится покос травы на придомовой территории. Причём, косится трава на территориях всех МКД без исключения. В этом году из-за обильных осадков косим уже 2-й раз. То есть, это системная, налаженная работа по санитарному содержанию МКД. Она имеет не только эстетическую функцию – это, в первую очередь, пожарная безопасность. Ведь если сухостой загорится, это повлечёт за собой большие неприятности жителям близлежащих домов. Таким образом уничтожается среда обитания вредных насекомых, змей.
В этом году, впервые за много лет, в течение августа будут проведены дератизация и дезинсекция подвалов.
Поскольку цель работы нашей организации – сделать лучше и комфортнее жизнь людей, мы часто помогаем им решить проблемы, с которыми они к нам обращаются. Например, в уже указанном выше доме 22А по ул.Евпаторийское шоссе в нескольких подъездах не было поручней на крыльце, мы их установили. Такая же работа проведена в доме 36 по этой же улице. В нескольких домах на этой улице затянули стальной сеткой слуховые окна на чердаках, чтобы птицы не пробирались внутрь чердаков. Жительница дома по пр.30-летия Победы попросила установить поручень на лестнице на первом этаже, мы ей помогли в этом, сделали так, чтобы поручень был для неё удобным. Ведь в этом и заключается наша работа – решить проблему так, чтобы жители остались довольны, чтобы их условия проживания улучшились.
Во многих домах десятилетиями не проводилось ни ремонтов, ни обслуживания сетей, ни обследований оборудования. И сегодня для нашей организации эта проблема превратилась в огромный пласт работы. Так, по адресу ул.Красноперекопское шоссе д.17 много лет жильцы страдали из-за неработающей канализации. Этот дом не был подключён к общей канализационной системе, нечистоты накапливались в канализационном коллекторе, который необходимо было часто обслуживать, чистить и ремонтировать. Это всё не проводилось, колодец со временем перестал исправно выполнять свои функции, в связи с этим во дворе дома регулярно разливалась зловонная лужа. Жильцы этого дома обратились к нам с этой проблемой, работники МУП «ЖКХ «Раздольненское» проложили трубопровод и произвели подключение к центральной системе. Для жителей вышеуказанного дома это стало настоящим свершением. По соседству в доме 13 по ул.Красноперекопское шоссе в рамках аварийно-восстановительных работ мы заменили участок водопроводной магистрали и подключили к водоснабжению целый подъезд. В двухэтажном доме по ул.Космонавтов, д.38 было полностью разрушено крыльцо, жильцы приспособили какие-то камни, чтобы пробраться к подъезду. Наша организация построила в этом доме новое крыльцо, эта проблема решена.
— Все ли услуги, указанные в договорах, выполняются в полном объёме?
— К сожалению, мы не можем выполнить все услуги, указанные в договоре. Для этого есть объективные причины. Дома находятся в очень запущенном состоянии. Одномоментно сделать все работы на всех домах невозможно. Поэтому мы определяем приоритеты с целью решить самые проблемные вопросы, о них я говорил выше. Согласитесь, прежде чем проводить ремонт в подъезде, сначала нужно отремонтировать крышу. Думаю, что со временем наше предприятие сможет выполнять свои обязательства в полном объёме.
Хочу отметить, что за работы, которые УО не выполнила или выполнила не в полном объёме, мы делаем перерасчёт по итогам года. Это также требование законодательства РФ, которые мы соблюдаем неукоснительно.
— Готовы ли оказались жильцы многоквартирных домов к оплате ваших услуг?
— С этим у наших абонентов проблема. Получать услугу хотят все и чтобы при этом не платить. Доходит до абсурда. Жители, ни разу не заплатившие за управление домов, звонят в диспетчерскую и делают заявку, обращаются за помощью. Жители МКД должны понять, что именно они определяют, насколько качественные услуги они будут получать. Если 50% абонентов не платит, то о каком выполнении всех видов работ может идти речь? Мы, конечно, ведём претензионную работу, подаём иски в суды и в дальнейшем будем продолжать в судебном порядке понуждать жильцов МКД к оплате, но, думаю, нам всем следует изменить своё отношение к УО. Мы не враги вам, мы не коммерсанты, которые думают о прибыли, мы не «залётная» фирма, мы – муниципальное предприятие, созданное администрацией Раздольненского сельского поселения, мы такие же жители Раздольного и хотим навести порядок в наших домах. Мы это уже делаем, будем делать и в дальнейшем. Это не только моя позиция, это позиция всего коллектива, который работает в МУП «ЖКХ Раздольненское». Хочу со страницы газеты поблагодарить всех сотрудников предприятия за их нелёгкий и, что греха таить, зачастую неблагодарный труд. Ругать коммунальщиков все горазды, а просто сказать «спасибо» ребятам, которые для вас работают, не у всех хватает воспитания. Особо хочу поблагодарить Науменко Сергея Николаевича – начальника абонотдела, и Постернака Александра Викторовича – мастера участка УО. Это – люди, делающие свою работу не просто качественно, но и, что называется, с душой. Спасибо вам, друзья.
И в завершение хочу призвать всех жильцов многоквартирных домов к диалогу: говорите с нами. Мы готовы идти навстречу и пересматривать набор предоставляемых услуг. Уже сейчас около десяти домов перезаключили с нашей управляющей организацией так называемые «прямые» договора. Это значит, что на общем собрании жильцов люди решили, что какие-то услуги им от нашей организации не нужны, следовательно, для нас решение жильцов – закон, опираясь на протоколы собраний, вносим изменения в договора и корректируем тарифы. Таким образом поступили жители домов по адресам Южная,1, Евпаторийское шоссе, 22, Гагарина, 6, 8, 10, Красноперекопское шоссе, 27 и другие.
Виктория СТЕПАНЕНКО
