Самовольное остекление балконов в МКД

Сегодня остекление балкона, не предусмотренное проектом дома, – явление повсеместное. Как правило, собственники помещений в многоквартирных домах не получают разрешения, когда закрывают балконы и лоджии стёклами и перегородками, которые не были изначально предусмотрены в проектной документации на многоквартирный дом. Управляющие организации и контролирующие органы при этом вправе требовать от собственников таких квартир привести фасад в прежнее состояние. Обычно это происходит из-за масштабов перепланировки, жалоб соседей, угрозы жизни и здоровью людей.

До недавнего времени собственники квартир могли успешно защищать в суде законность остекленных балконов. Однако новые постановления Верховного суда Российской Федерации, принятые в последние годы, существенно пересмотрели подход к этому вопросу. В частности, было разъяснено, что любое использование элементов общей собственности дома, включая фасады, крыши и прочие структурные компоненты, требует согласования с другими собственниками помещений в доме (согласно ч. 4 ст. 36 ЖК РФ и определению ВС РФ от 28 марта 2023 г. № 5-КГ22-150-К2). С 2024 года кассационные суды начали массово отменять прежние решения, позволяющие сохранять остекление.

Если конструкция остекления прикреплена к фасаду здания, это считается использованием общей долевой собственности. Фасад является важной структурной и эстетической частью здания, и любое вмешательство требует положительного решения собственников.

Собственник помещения должен соблюдать правила пользования общим имуществом в многоквартирном доме и права и интересы соседей, в том числе получать разрешения на переустройство/перепланировку своей квартиры (ст. ст. 29, 30 ЖК РФ). Ограждающие несущие конструкции МКД: фундаменты, стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции – включены в состав общего имущества собственников (пп. «в» п. 2 Постановления Правительства РФ № 491от 13.08.2006 г.). Такие объекты принадлежат всем владельцам помещений в доме на праве общей долевой собственности (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Один собственник квартиры в доме не вправе использовать или провести перепланировку элементов общего имущества без согласия остальных собственников и получения разрешительных документов от муниципалитета. В ином случае, согласно ст. 29 ЖК РФ, владелец самовольно перепланированной квартиры обязан привести своё жилое помещение в прежнее состояние.

Суды также не принимают во внимание довод собственников о том, что балкон застеклили предыдущие собственники жилого помещения. Согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ, обязанность устранить самовольной перепланировку лежит не на лице, её сделавшем, а на нынешнем собственнике квартиры. Приобретая квартиру в перепланированном состоянии, её новые владельцы принимают на себя ответственность за её состояние.

Для владельцев квартир, которые провели остекление без соответствующих закрепленных в законодательстве разрешительных документов и согласий, последствия могут включать в себя судебные предписания о демонтаже остекления и возвращении балкона в его изначальное состояние, а также оплату всех судебных расходов.

Однако есть ряд условий, при соблюдении которых у собственника появляется шанс защитить свои интересы в суде. Так собственник может доказать, что остекление было установлено до вступления в силу ЖК РФ. Если на момент обращения к суду срок исковой давности в 3 года уже истек, то это может служить основанием для отклонения иска о демонтаже. В тех случаях, когда проектная документация дома изначально предусматривала наличие остекленных балконов, собственник может заявить, что лишь обновил его, заменив элементы с низкой энергоэффективностью на окна и балконные двери с улучшенными качествами.

АНО «ЖКХ Контроль РК»