Правовой режим размещения кондиционеров на фасадах многоквартирных домов: обязанности собственников и механизмы защиты прав соседей
Установка наружного блока кондиционера на фасаде многоквартирного дома стала распространённой практикой. Однако далеко не все собственники помещений осознают, что подобное размещение оборудования затрагивает права и законные интересы иных жильцов, а также вступает в противоречие с требованиями жилищного и санитарно-эпидемиологического законодательства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЖЕ РФ, а также ст. 244 ГК РФ, фасад многоквартирного дома относится к общему имуществу собственников помещений в таком доме.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников (статья 246 ГК РФ). Это означает, что размещение на фасаде любого оборудования, в том числе наружного блока кондиционера, не может быть произведено в одностороннем порядке без получения соответствующего согласия остальных сособственников.
Статья 44 ЖК РФ относит к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принятие решений о реконструкции, ремонте, а также о передаче в пользование общего имущества. Установка кондиционера с креплением к фасадной стене представляет собой использование общего имущества, а потому требует оформления протокола общего собрания с положительным решением не менее чем двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Отсутствие такого протокола свидетельствует о самовольном занятии части общего имущества и является самостоятельным основанием для требования о демонтаже оборудования.
Помимо нарушения порядка распоряжения общим имуществом, установка кондиционера может создавать неудобства для соседей в виде шума, вибрации или попадания конденсата на козырьки, балконы и иные элементы фасада. Указанные обстоятельства подпадают под действие санитарных правил.
Пункт 9.1 СанПиН 2.1.2.2645-10, утверждённых Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10 июня 2010 г. № 64, запрещает выполнение работ или совершение иных действий, являющихся источниками загрязнения воздуха, повышенных уровней шума, вибрации, либо нарушающих условия проживания граждан в соседних помещениях.
Кроме того, часть 4 статьи 17 ЖК РФ обязывает собственника жилого помещения осуществлять пользование им с учётом соблюдения прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.
За самовольную установку кондиционера на фасаде многоквартирного дома без соответствующего решения общего собрания собственников статьёй 7.21 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере от одной тысячи до двух тысяч пятисот рублей. При этом владелец оборудования может быть обязан осуществить его демонтаж и восстановить фасад в первоначальном состоянии за свой счёт.
В случае нарушения санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений, выразившегося в создании шума, вибрации или иных вредных воздействий, наступает ответственность по статье 6.4 КоАП РФ, что также влечёт наложение административного штрафа.
Собственник, чьи права нарушены действиями соседа, вправе обратиться в управляющую организацию с заявлением о проверке законности размещения кондиционера. В случае отсутствия протокола общего собрания управляющая организация направляет владельцу оборудования предписание с требованием предоставить соответствующие документы либо осуществить демонтаж.
При бездействии управляющей организации заинтересованное лицо вправе подать жалобу в Государственную жилищную инспекцию, которая проводит проверку и выдаёт обязательное для исполнения предписание.
Окончательное разрешение спора возможно в судебном порядке.
Таким образом, размещение кондиционера на фасаде многоквартирного дома без соблюдения установленного законом порядка является нарушением прав собственников помещений и может служить основанием для применения мер административной и судебной ответственности.
АНО «ЖКХ Контроль РК»
